据现代快报报道，在南京丹凤街的麦当劳餐厅在2017年曾经因为租赁的问题关门了两个月。原因就是，出现在租赁合同上。

该麦当劳原先与一家公司签订了长达11年的租赁合同，租约到2024年5月截止，但是突然遭到新房主来收房子，并且拿出了物业和房产证明。而对于麦当劳的这份租赁合同，房主一无所知。

    原来跟麦当劳签订租赁协议的人伪造了原产权方的委托协议，而在去年该处房产的产权又经过拍卖换了主人，因此出现了这样尴尬的场面。

    事件最后的处理结果如何，我没有持续关注，以麦当劳这样的国际巨头公司，肯定会有成熟强悍的法务人员出面处理协调，但无论如何，遇到这种闹心事也是多多少少会吃点亏。

   所以，签订合同时首先要明确

【1】该商铺到底能不能出租

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》：

1、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;

2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。(也就是违章搭盖)

是不允许出租的！！！

这一点很多人不在意，即使是在青岛台东这样的商业街，也有很多商铺就是违建，但是因为房东吃得开，上下打点，违建也是百年违建，但接手这种商铺，就是一句话叫与虎谋皮，说白了就是赌大小，一旦出现任何问题，你的租赁合同就是一张废纸。做生意不可控的因素已经那么多，何必再给自己加这么一个。

【2】转让的是店铺口岸还是生意

通常情况下，坚决不要接手任何同行转让的生意。

转让口岸意味着我们只是接手这个店铺，你干美甲干不下去，我们接手重新装修卖猪蹄就能火，这是两件完全不同的事。但接手生意就复杂了，第一，接手生意的转让费往往高于接手口岸，第二，接手了生意我们还是必须要重新装修，因为之前的店要转让，唯一的原因就是生意不好，如果不重新装修，那消费者对它的原有印象是不会变的，以后你的生意绝对受影响。第三，如果接手了生意，之前的店发放了会员卡、提货券，很有可能悄悄把会员卡的钱提走了，然后顾客找你来闹事。只要经营的是同品类，那绝对是有口说不清。第四，但凡出来做生意的，绝大多数人不是傻子，但之前人做不好的生意，至少在一定程度上证明了选址的不理想，我们接手继续做难度也会提升，不如去开拓空白市场，白纸好作画。

综上，接手生意的弊端很多。

但如果一定想接手对方的生意，很多人其实是看中了对方的证件，那么营业执照等证件能转让吗？

一般个体工商户的营业执照等证件是不允许转让的。

如果对方是企业营业执照，那你只需按企业类别，与原投资人签订相关转让协议，并向相关部门做出变更登记即可。不过要注意的是，企业承租店面协议、员工劳动合同、原公司对外债务、欠税一般不因股东变更而受影响，合伙企业债务欠税、个人独资企业债务欠税，则要与出让方谈好债务承担问题，要将以往与它有关的单位、人员联系到，通报转让情况，尽可能查清工资、贷款、担保、抵押、应付账款和经济纠纷情况，分清责任，避免以后发生纠纷，不要稀里糊涂替对方背上债务！

【3】租赁房屋是否有餐饮条件！！！

2016年1月1日起施行的《大气污染防治法》第八十一条明确规定：排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。

禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。

也就是说，餐饮过去最喜欢的黄金地段，住宅底商，是不可以经营餐饮的！！！

该房屋是否通过规划部门审查可以开设餐厅，是否预留了防治污染设施位置，是否预留了排烟竖井和排水管道?餐厅开业后能否解决油烟、异味、废气、噪声等扰民问题?

如果没有具备上述条件而贸然签订租赁合同，很可能因为无法办证而遭受损失，或者因为群众投诉强烈而被环保、消防、工商等相关部门予以查处!

这一点上不要单方面只信听房东的话，有条件的话，应该到房产、消防、公安、环保、街道等部门了解一番。比如：这个场地开办餐饮是否扰民，附近居民同意吗？是否符合消防部门的相关规定，有消防手续吗？千万不要被房东或者中介的大话所感动。

【4】出租人是否是产权人

如果出租人是房东（产权人），那就请他拿出有效的产权证（如果没有房屋产权证明，要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明等），并根据产权证对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查，避免张冠李戴，以假乱真。

如果出租人不是产权人（比如房东比较忙在外地，是直系亲属代为出租），在签订合同时，必须要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋的授权委托书。如果房屋所有权人是一人以上，应由房屋共有人共同出具授权委托书。

如果出租房是二房东，一定要搞清楚你和二房东之间的关系是转租还是转让。

如果是转租，一定要弄清楚二房东是否有转租权，如果二房东不具有转租权而擅自转租，原房东又不同意转租，原房东可以解除和二房东之间的租赁合同，直接收回店铺，你的一切损失只能找二房东赔偿，这个维权的坚信程度不言自明。即使二房东有转租权，二房东和原房东之前的原始合同剩余时间还有多久也至关重要，超过原合同期限部分的约定是无效的。